Kosten beim Hauskauf

Grunderwerbssteuer - Notargebühren - Maklerhonorar - Gutachter

Kosten beim Hauskauf

Beim Kauf eines Grundstückes fallen für den Käufer folgende Kostenpositionen an. 

  • Kaufpreis der Immobilie
  • Grunderwerbsteuer 4,5% des Kaufpreises
  • Notarkosten ca. 1-2 % des Kaufpreises
  • Grundbuchamt ca. 0,5% des Kaufpreises (meist in den Notarkosten enthalten)
  • Kosten für die Finanzierung (etwa 1-2% in Höhe der Darlehenssumme)
  • evtl. Maklergebühren von 3 - 6% zzgl. MwSt. auf den Kaufpreis (je nach Region unterschiedlich)
  • evtl. Zustimmung des Verwalters (ca. 200 €)
  • evtl. Erschließungsgebühren

Die Kaufnebenkosten sind je nach Fälligkeit zu bezahlen, ohne die Unbedenklichkeitsbescheinigung (Erhalt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt) findet keine Kaufabwicklung bzw. Eintragung in das Grundbuch statt. Der Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung und die Übergabe ("Übergang von Nutzen und Lasten") der Immobilie wird mit dem Verkäufer im Kaufvertrag vereinbart.

Allgemeine Hinweise

Gemäß dem BGB ist das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, der vereinbarte Kaufpreis ist häufig Ausgangspunkt um die Nebenkosten zu errechnen.

Notargebühren

Immobilienkaufverträge bedürfen für ihre Gültigkeit der notariellen Beurkundung, der Immobilienkauf "per Handschlag" ist nichtig. Für die Tätigkeit des Notars fallen Gebühren an, deren Höhe sich nach dem Kaufpreis bzw. dem Grundschuldbetrag richtet.

Grundbucheintragungen

Jeder Käufer gilt rechtlich erst als Eigentümer, wenn er in das Grundbuch (Abteilung 1) eingetragen wurde. Ebenso ist für die Finanzierung in der Regel die Eintragung von Grundschulden (Abteilung 3) notwendig. Eventuell können auch die bereits eingetragenen Grundschulden übernommen werden um damit Kosten zu sparen (Darlehen werden dadurch nicht übernommen).

Grunderwerbsteuer

Sie fällt bei jedem Erwerb eines Grundstücks an und beträgt 3,5% des Gegenwertes (meist Kaufpreis, außer wenn Darlehen übernommen werden, dann ist der Kaufpreis geringer und es entfällt auch auf die übernommene Darlehenshöhe Grunderwerbsteuer.

Wichtig: 
Nur wer die Grunderwerbsteuer bezahlt hat, erhält die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt und kann als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden.

TIPP:
Sollte der Kaufpreis Einbauten wie. z.B. Einbauküche oder ähnliches enthalten, dann ist darauf keine Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Maklercourtage

Bei gebrauchten Immobilien führt der Immobilienkauf häufig über einen Makler, ein fachlich gut beratender und seriöser Makler ist durchaus sein Geld wert. Er bringt viel Erfahrung und eine gute Marktkenntnis mit ein. Die Käuferprovision schwanken je nach Region zwischen 3 und 6 Prozent zzgl. Mehrwertsteuer.

Erschließungskosten

Die Kosten, meist nur im Neubaugebiet, für die öffentliche Erschließung, also Straßen, Fußwege, Grünflächen sowie die Erschließung durch Hauptkanäle und -leitungen sind nur im Kaufpreis enthalten, wenn es ausdrücklich im notariellen Kaufvertrag vereinbart worden ist. Die Erschließungskosten sind Koten der Gemeinde, die allerdings auf die Käufer eines Baugrundstückes in Höhe von bis zu 90% umgelegt werden dürfen. Ein fünfstelliger Betrag ist hier keine Seltenheit. Die öffentliche Erschließung ist jedoch nur bis zur eigenen Grundstücksgrenze möglich, Leitungen, Kanäle, Straßen etc. auf dem eigenen Grundstück sind Hausanschlusskosten, und zählen zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Bauantragskosten

Beim Bauamt der Gemeinde/Stadt fallen Gebühren für die Bearbeitung Ihres Bauantrages an, die jeweilige Höhe ist individuell zu erfragen.

Finanzierungsnebenkosten

Hierzu zählt das Disagio, das eine Zinsvorauszahlung ist, dieser Vorwegzins führt zu einem niedrigerem Nominalzins. Nicht alle Finanzierungsgebühren sind bereits im effektiven Jahreszins enthalten. Darüber hinaus können Bereitstellungszinsen für (noch) nicht in Anspruch genommene Darlehen, eventuell auch Wertermittlungsgebühren, sowie Darlehens- und Bearbeitungsgebühren anfallen.

Baufinanzierungskosten

Für die Bereitstellung von Fremdkapital in Form einer Baufinanzierung verlangen Banken einen Zinsaufschlag. Je nach Bank zahlen Sie mehr oder weniger Zinsen. Wie Sie bei der Baufinanzierung richtig sparen können, erfahren Sie bei baufinanzierungsrechner.eu. Sie finden dort einen Bauzinsen Vergleich mit aktuellen Zinskonditionen für die Finanzierung Ihres Eigenheims.

Wohnungskauf

Der Wohnungskauf

Der Zustand des Hauses

Wie ist der Allgemeinzustand des Mehrfamilienhauses zu beurteilen, was wurde eventuell bereits  in den letzten Jahren am Haus erneuert (Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Rohre...) Sind evtl. Sanierungs- bzw. Renovierungsarbeiten geplant? Einen Überblick über bereits getroffene Entscheidungen können Sie den Protokollen (siehe weiter unten) der Eigentümerversammlungen entnehmen.
Wie viele Parteien wohnen in dem Haus und wie viele sind davon Mieter? Eigentümer achten in der Regel besser auf den allgemeinen Zustand und die Sauberkeit im Haus.
Vorsicht jedoch bei großen Eigentümergemeinschaften hier kann es oft Streitigkeiten geben, speziell bei der Eigentümerversammlung sind die Beschlüsse oftmals schwierig. Teilweise werden mehre (auch kleinere) Wohnblöcke zu einer großen Eigentümergemeinschaft zusammengefasst. Aber auch bei kleinen Gemeinschaften kann es Probleme geben, wenn z.B. 3/4 der Anteile in der Hand einer Familie liegen. Hier hilft ein Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten Jahre, um etwas mehr Klarheit zu bekommen.

Nebenkosten

Nehmen Sie Einblick in die Nebenkostenabrechnung, vertrauen Sie sich nicht nur den Aussagen des Eigentümers. Hier finden Sie die tatsächlichen Nebenkosten für die Wohnung. 

Achten Sie auf die Abrechnungsmaßstäbe, wird nach Wohneinheiten, m² Wohnfläche oder Personenzahl abgerechnet und ist die Art der Verteilung sinnvoll? Müll sollte z.B. nach Köpfen pro Haushalt verteilt werden.  Die Kabelgebühren hingegen sind eher nach Wohneinheiten zu verrechnen.

Instandhaltungsrücklage

Erkundigen Sie sich auch nach dem aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage. Stehen Sanierungen oder Reparaturen am Haus wird das hier angesparte Geld verwendet. Ist kein, bzw. zu wenig  Geld angespart, kann eine Sonderumlage verlangt werden. Auch hier hilft der Blick in die Eigentümerversammlungsprotokolle.

Die Instandhaltungsrücklage ist Gemeinschaftseigentum und wird beim Verkauf der Wohnung nicht ausbezahlt, sie geht entschädigungslos auf den Käufer über.

Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen

Die letzten 2 oder 3 Protokolle der jährlichen Eigentümerversammlung sollten Sie einsehen. Aus ihnen gehen die noch durchzuführenden und bereits abgeschlossenen  Reparaturen hervor. Auch der Zusammenhalt der Hausgemeinschaft kann sich im Protokoll der Versammlung (erstellt vom Verwalter) widerspiegeln. Gibt es regelmäßigen Ärger oder blockiert eine Mehrheit Sanierungsmaßnahmen, sollte dies hinterfragt werden!

Verwalter

Der Verwalter trägt eine große Verantwortung für die von ihm betreute Wohnanlage. Er erstellt die Hausgeldabrechnung und den Wirtschaftsplan, sorgt für eine angemessene Instandhaltungsrücklage, leitet die Versammlungen der Wohnungseigentümer, holt sich Kostenvoranschläge für Reparaturen etc.. ein, kontrolliert Handwerker und schlägt notwendige Renovierungsarbeiten am Haus vor. Der Verwalter handelt treuhändig im Namen der Gemeinschaft.

Die Verwalterfirma wird für maximal 5 Jahre von der Eigentümergemeinschaft gewählt und von jedem Eigentümer mit der Nebenkostenabrechnung monatlich bezahlt.

Teilungserklärung

Die Teilungserklärung benennt die jeweiligen Eigentumsanteile (Miteigentumsanteil) und gibt zugehörigen Räume bzw. Stellplatz o.ä. an, die häufig in der Teilungserklärung enthaltene Gemeinschaftsordnung regelt die Verhältnisse der Eigentümer untereinander und das Zusammenleben im Hause. Lassen Sie sich vor der Beurkundung die Teilungserklärungen aushändigen.

Der Miteigentumsanteil wird nach der Größe der Wohnung und den Nebenräumen errechnet. Je größer dieser Anteil, desto mehr an Nebenkosten sind zu tragen. In der Teilungserklärung werden u.a. folgendes geregelt:

  • Abstimmungsverfahren (Kopfprinzip, Objektprinzip oder Wertprinzip)
  • Verwalterwahl
  • Gemeinschaftsordnung
  • Sondernutzungsrechte
  • Sondereigentum
  • Miteigentumsanteile
  • Veräußerungsbeschränkungen