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Grundsätze für die Zwangsversteigerung

Die Zwangsvollstreckung

Vor der Zwangsversteigerung wird die Zwangsvollstreckung eingeleitet, Voraussetzung dafür ist ein Zwangsvollstreckungstitel. Dieser kann sich aus einem Urteil, einem Prozessvergleich oder einer vollstreckbaren Urkunde (z.B. vollstreckbare Kaufvertragsurkunde eines Notars) ergeben. 

Ebenfalls ist eine Vollstreckungsklausel eine weitere Voraussetzung, mit ihr wird das Urteil bzw. die Urkunde versehen („vollstreckbare Urkunde“). dadurch wird sichergestellt, dass der jeweilige Schuldner von der gegen ihn eingeleiteten Zwangsversteigerung erfährt. Es erfolgt die Eintragung einer Zwangshypothek in das Grundbuch des Schuldners und die Zwangsversteigerung bzw. Zwangsverwaltung wird angeordnet, dies gilt als Beschlagnahme des Grundstücks, nebst wesentlicher und nicht wesentlicher Bestandteile und des Zubehörs., Der Gläubiger hat nun das Recht seine Forderungen gegenüber dem Schuldner aus dem Grundbesitz zu befriedigen. 

Schon im notariellen Kaufvertrag, bzw. mit Eintragung der Grundschuld wird eine Zwangsvollstreckungsklausel aufgenommen. Der Käufer stimmt der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen zu, sofern er den vereinbarten Kaufpreis nicht entrichtet, aber auch wenn er den monatlichen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt.

Zwangsversteigerung

Der Erwerb über die Zwangsversteigerung kann eine günstige Gelegenheit sein, jedoch sind auch beträchtliche Risiken damit verbunden. Der sicherlich interessanteste Aspekt ist die Tatsache, dass die Immobilie unter dem ermittelten Verkehrswert erworben werden kann, großer Nachteil ist jedoch, dass der Erwerber keinen Anspruch auf vorherige Besichtigung des Objektes hat, er kauft also  gewissermaßen "die Katze im Sack". 

Zwangsversteigerungen werden grundsätzlich von dem Amtsgericht des jeweiligen Zuständigkeitsbereiches durchgeführt, die Versteigerungstermine können daher direkt beim Amtsgericht nachgefragt werden. Zusätzlich sind die Amtsgerichte Verpflichtet die Termine öffentlich bekannt zu geben, dies erfolgt über die Tagespresse.

Der Zuschlag ist ein hoheitlicher Akt, daher wird der Ersteigerer nicht erst mit Eintragung ins Grundbuch Eigentümer sondern unmittelbar mit Zuschlag, er stellt dann den Antrag beim Amtsgericht das Grundbuch zu seinen Gunsten korrigieren zu lassen.

Wo kann man sich über eine Zwangsversteigerung informieren

  • Internet:

Auf diversen Portalen findet man teilweise sehr gute Informationen zu den anstehenden Terminen.

Beim örtlichen Amtsgericht finden Sie auch alle Informationen zu Zwangsversteigerungen. Diese haben mittlerweile eine teilweise gute Internetpräsentation entwickelt:

Eingabe bei Google: Amtsgericht + ORT Rubrik Zwangsversteigerungen

z.B. http://www.amtsgericht-delmenhorst.niedersachsen.de/master/C11292147_N11317393_L20_D0_I6359595.html und dann dem Link folgen.

  • Zeitung:

Unter der Rubrik “öffentliche Bekanntmachungen” erfahren Sie Versteigerungsdatum, -ort und -zeit.

  • Kataloge:

Meist gegen eine Gebühr sind sogenannte Zwangsversteigerungskataloge erhältlich, aus denen sich die Zwangsversteigerungstermine ergeben.

Der Ablauf einer Zwangsversteigerung

Die Termine werden immer öffentlich abgehalten,  ein Rechtspfleger leitet das Verfahren und ein Urkundenbeamter führt Protokoll. Der Terminablauf gliedert sich in drei Abschnitte:

  • Bekanntmachungsteil
  • Bietstunde
  • Zuschlag

Der Termin beginnt mit dem Bekanntmachungsteil, wo die zu verhandelnde Sache aufgerufen wird. Die genauen Grundstücksbezeichnungen, die Schulden, die Belastungen und die Daten der Beschlagnahme werden verkündet. Da die bestehen bleibenden Rechte und Belastungen vom Bieter übernommen werden müssen, geht der Rechtspfleger auf diese besonders ein.

Rechte mit einem besseren Rang im Grundbuch, als das Recht, aus dem der Gläubiger vollstreckt, verbleiben auch nach Zuschlag dort und müssen übernommen werden. Innerhalb einer Abteilung des Grundbuches ergibt sich der Rang nach Reihenfolge der Eintragung. Rechte in verschiedenen Abteilung werden nach dem Datum ihrer Eintragung sortiert.

Hat also eine Hypothek oder Grundschuld den Vorrang, so müssen diese ab Zuschlag zu den im Grundbuch vermerkten Konditionen bedient werden. Zu diesem Zweck lassen sich Banken einen weitaus höheren Zinssatz als vereinbart eintragen, der ausgehandelte Zins gilt nicht für den Ersteigerer. Achten Sie insbesondere auf Rechte in Abteilung 2, speziell bei Wohn- oder Nießbrauchrechte, diese haben zwar einen Wert, aber sind nicht zwingend durch Geldzahlungen ablösbar. Sie müssen darüber mit dem Begünstigten separat verhandeln und haben kein Anrecht auf Abtretung des Rechtes. Die in Abteilung 3 eingetragenen Hypotheken, Grundschulden und Rentenlasten können stets durch Zahlung der Restschuld gelöscht werden.

Beispiel:
Der Verkehrswert laut Gutachten beträgt 185.000 EUR, die bestehen bleibende Grundschuld beträgt 110.000 EUR, dem Bieter ist das Objekt 140.000 EUR wert.

Verkehrswert                       

185.000 EUR

„wirtschaftliches Gebot“

140.000 EUR

verbleibende Grundschuld

110.000 EUR

 

 

tatsächliches Gebot

30.000 EUR

 

 

Ihr Gebot beträgt somit 30.000 EUR, zzgl. den bestehen bleibenden Rechten in Höhe von 110.000 EUR ergibt dies ein „wirtschaftliches Gebot“ von 140.000 EUR dies entspricht etwas über 75 % des Verkehrswerts.

Hat das Gericht den Bekanntmachungsteil beendet können Fragen gestellt werden. Der Rechtspfleger ist eine neutrale Person in diesem Verfahren und wird, wenn er dazu in der Lage ist Fragen beantworten. Selbstverständlich können auch noch während der Bietstunde Fragen geklärt werden.

Es beginnt die Bietstunde, sie dauert so lange bis keine Gebote mehr abgegeben werden, mindestens jedoch 30 Minuten (früher eine Stunde - daher der Name).

Der Rechtspfleger entscheidet in der Bietphase sofort, ob es sich um einwirksames oder unwirksames Gebot handelt, auch die Gläubigerbank hat das Recht mitzubieten. Unwirksam sind folgende Gebote: 

  • Gebote unterhalb des geringsten Bargebots
  • Gebote die geringer sind als das höchstgenannte Gebot
  • Gebote ohne Sicherheitsleistung (10 % des Verkehrswerts)

Erhält man selbst nicht den Zuschlag, so bekommt man die Sicherheitsleistung am Ende des Termins umgehend zurück.

Geboten werden darf in der jeweils kleinsten Währungseinheit, jedoch macht dies nur wenig Sinn und die Erhöhungen sollten sich am Gesamtwert der Immobilie orientieren. Geben Sie Ihre Gebote möglichst deutlich ab, bei Ihrem ersten Gebot müssen Sie die Sicherheitsleistung an den Rechtspfleger übergeben und sich ausweisen, danach können Sie von Ihrem Platz aus mitbieten. Bedenken Sie, dass alle Gebote für den jeweiligen Bieter bindend sind. Gebote erlöschen wenn es von einem anderen überboten, der Zuschlag versagt, der Termin aufgehoben oder das Verfahren eingestellt wird.

Zeichnet sich ein Ende ab, so wird das letzte Gebot dreimal aufgerufen, danach erfolgt ein letztmaliger Aufruf zur Gebotsabgabe, die Bietzeit ist erst dadurch beendet, wenn dies ausdrücklich verkündet wird. Der Meistbietende ist jedoch noch nicht Eigentümer sondern erst mit Zuschlag, welcher ein selbständiger Verfahrensabschnitt ist.

Der Zuschlag bei der Zwangsversteigerung

Im Anschluss an die Bietstunde wird über den Zuschlag verhandelt, der Zuschlag ist ein hoheitlicher Akt. Zu diesem Zeitpunkt wird allen anwesenden Beteiligten die Möglichkeit zu einer Stellungnahme oder eines separaten Antrages gegeben, hierbei ist der Meistbietende unbeteiligt.

Bis vor dem Zuschlag ist die betreibende Gläubigerbank Oberherrin des Verfahrens. Sie kann auch jetzt noch das gesamte Verfahren (z.B. wegen eines zu geringen Gebots) einstellen.

Darüber hinaus prüft das Gericht, ob der Zuschlag aus anderen Gründen versagt werden muss, meistens wird der Zuschlag jedoch erteilt. Hat das Gericht jedoch den Zuschlag versagt, erhält auch der Meistbietende seine Sicherheitsleistung sofort zurück.

Wenn keine  Versagungsgründe vorliegen, so muss der Meistbietende den Zuschlag erhalten. Ist er erteilt worden, wird der Meistbietende sofort Eigentümer des Grundstücks nebst Zubehör. Der Zuschlag ist unmittelbar mit der Verkündung wirksam. Das Gericht ist angehalten den Zuschlag sofort im Termin zu erteilen, nur selten gibt es einen gesonderte Verkündungstermin.

Das Grundbuch muss entsprechend korrigiert werden und der Zuschlagsbeschluss gibt den tatsächliche Stand des Grundbuches wieder. Der Zuschlagsbeschluss gilt als Eigentumsnachweis und ist zugleich der Räumungstitel gegenüber dem Vorbesitzer. Das Grundbuch ist jedoch erst zu berichtigen, wenn das Meistgebot zuzüglich der Zinsen vollständig beglichen ist, auch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (bei Zahlung der Grunderwerbsteuer) muss zur Eigentumseintragung im Grundbuch dem Grundbuchamt vorliegen.

Der Ersteher tritt mit Zuschlag in alle Rechte und Pflichten des Eigentümers ein, speziell bei Wohnungseigentum auch in alle ihm unbekannten Verträge.

5/10 und 7/10 Grenzen

Im ersten Versteigerungstermin bestehen noch die gesetzlichen Wertgrenzen, sowohl
die 5/10 Grenze (50% vom Verkehrswert) als auch die 7/10 Grenze (70% vom Verkehrswert).

Im ersten Versteigerungstermin kann das Objekt vom Amtsgericht her auf keinen Fall unter der 5/10 Grenze versteigert werden, da dies als Verschleuderung gilt. Falls die Gläubigerbank mit einem Gebot unterhalb der 7/10 einverstanden ist, kann das Objekt im ersten Termin schon unter dieser Grenze erworben werden.

Dies bedeutet also:

  • der Rechtspfleger wird im ersten Termin den Zuschlag unterhalb der 5/10 Grenze versagen
  • die Gläubigerbank kann (und macht davon in der Regel gebrauch) den Zuschlag unterhalb der 7/10 Grenze verweigern, bzw. generell das Verfahren einstellen, sofern das Gebot nicht hoch genug ist.

Der Zuschlag darf jedoch nur einmal wegen Nichterreichens der jeweiligen Wertgrenze versagt werden. Wurde der Zuschlag im 1. Termin aus einem der beiden Grundlagen verweigert, so darf der Zuschlag in einem folgenden Termin nicht mehr aus diesem Grund versagt werden.

Wenn die Wertgrenzen nicht mehr bestehen, kann das Objekt evtl. auch unter der 5/10 Grenze erworben werden, aber auch hier entscheiden die Gläubiger, ob der Zuschlag erteilt wird. Zu welchem Preis die Immobilie erworben werden kann, hängt somit hauptsächlich von den Forderungen bzw. dem Einverständnis der Gläubiger ab.

 

Terminvorbereitung

  • Zur Versteigerung müssen Sie einen Personalausweis mitbringen.
  • 10% des Verkehrswertes sind als Sicherheit vor Abgabe eines Gebotes in bar bzw. eines LZB- Schecks zu hinterlegen.
  • Sehen Sie unbedingt das Gutachten vor dem Termin beim Amtsgericht oder bei der versteigernden Bank ein.
  • Nehmen Sie schon vorab an ein paar Zwangsversteigerungen teil, um den Ablauf kennen zu lernen.

Besichtigung des Objektes

Grundsätzlich haben Sie keinen Rechtsanspruch das Objekt von innen zu besichtigen, Sie sollten allerdings in jedem Falle wenigstens von außen versuchen so viel wie möglich über die Immobilie in Erfahrung zu bringen. Manchmal wissen auch Nachbarn viele Details und geben diese gerne preis. Auch das Gericht und somit der Gutachter hat nicht das Recht eine Innenbesichtigung durchzuführen. Sofern der Sachverständige keinen Zutritt zum Objekt hatte, muss er das Gutachten aufgrund der Aktenlage (Grundbuch, Bodenrichtwerte, Bauunterlagen etc...) Dies ist im Gutachten zu vermerken, lesen Sie daher sehr sorgfältig, damit Sie sich ein persönliches Limit für den Kaufpreis setzen.

Hinter einer Zwangsversteigerung steck nicht selten ein tragisches Schicksal, da der Eigentümer gezwungen wird seine Immobilie zu veräußern, hat dieser nur selten Interesse daran Besichtigungen für mögliche Kaufinteressenten zu ermöglichen. Mit etwas Glück ist aber manchmal eine Besichtigung trotzdem möglich. Besonders groß sind Ihre Chancen, wenn der Eigentümer einen möglichst hohen Kaufpreis erzielen möchte um nicht zu viele Schulden zu haben. Speziell bei Wohnungen geben auch die Nachbarn sehr ordentliche Auskünfte über den Verwalter, die Nebenkosten, evtl. bevorstehenden Renovierungen. Versuchen Sie so viele Informationen wie möglich zu sammeln, um möglichen Überraschungen nach dem Zuschlag aus dem Wege zu gehen.

Sollten Sie die Immobilie nicht besichtigen können, überlegen Sie sich wirklich genau, ob Sie das Risiko eingehen wollen. Sie laufen Gefahr, dass Sie ein Objekt kaufen, das völlig runter gekommen ist und mit erheblichen Mängeln behaftet ist. Auch kann es sein, dass Sie den alten Eigentümer aus der Immobilie räumen müssen. Dies ist noch einmal mit Kosten und Nerven verbunden.

Vor ein paar Jahren hat sich der alte Eigentümer einen Bagger geliehen und sein altes Haus mutwillig erheblich beschädigt. Grund: Der Kaufpreis war ihm zu niedrig und er wollte den Wert anpassen.

Bedenken Sie, dass viele dieser Leute nichts mehr zu verlieren haben, da sie eh "pleite" sind. Hier kann es zu Kurzschlussreaktionen und Nervenzusammenbrüchen vor Ihren Augen kommen.

Finanzierung vor dem Versteigerungstermin

Klären Sie Ihre Finanzierung vor dem Versteigerungstermin für das konkrete Objekt mit Ihrer Bank. Setzen Sie sich bei der Versteigerung ein Limit, das Sie nicht überschreiten wollen. 

Räumung durch den Schuldner

Sofern der vorige Eigentümer noch im ersteigerten Objekt wohnt, muss er dies räumen, dabei gilt der Zuschlagsbeschluss gleichzeitig auch als Vollstreckungstitel.

Da eine Zwangsräumung recht teuer ist, sollte man den Schuldner anschreiben und Ihm eine angemessene Frist (ca. 3 Monate) zur Räumung setzen. Ferner haben Sie die Möglichkeit eine Nutzungsentschädigung (nicht Miete dies kann ein Mietverhältnis begründen!!!) zu verlangen, fragwürdig ist jedoch nur, ob der Vorbesitzer dies bezahlen kann, hat er doch gerade seine Immobilie wegen seiner Zahlungsunfähigkeit verloren. Weisen Sie in Ihrem Schreiben unbedingt darauf hin, dass die Nutzungsentschädigung kein Mietverhältnis begründet. Weigert sich der Vorbesitzer gegen die Räumung können Sie bei Gericht eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagbeschlusses beantragen und der Gerichtsvollzieher wird mit der Zwangsräumung beauftragt.

Räumung durch den Mieter


Mit  Zuschlag besteht Anspruch auf Zahlung der  Miete. Grundsätzlich gilt auch bei Erwerb aus der Zwangsversteigerung gemäß BGB: "Kauf bricht nicht Miete".
Sofern Se ein berechtigtes Interesse nachweisen können (z.B. Eigenbedarf), haben Sie die Möglichkeit den Mietvertrag außerordentlich mit gesetzlicher Frist zu kündigen.

Das Gutachten – der Verkehrswert

Das Gutachten wird von einem Sachverständigen erstellt. Die Amtsgerichte sind daran gehalten -aber nicht dazu verpflichtet- öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige auszuwählen.

 Sacherständige sind insbesondere Architekten, Bausachverständige oder Diplom Sachverständige (Verkehrswertermittler). Hier zeigen sich aufgrund der verschiedenen Ausbildungen unterschiedliche Herangehensweisen.

Architekten neigen häufig dazu, viele, teils sehr theoretische Berechnungen anzustellen, auf Grundlage der m² Wohnfläche, bzw. der m³ umbauten Raum, welche sie dann anhand eines Indexes auf die heutigen Baukosten umrechnen. Auch Bausachverständige haben meist keine praktische Erfahrungen im Verkauf von Immobilien und die Berechungen unterliegen ähnlichen Schwerpunkten, welche den Nachteil aufweisen können, zu sehr der grauen Theorie zu verfallen. So ist der Marktwert häufig eine schwer greifbare Größe und unterliegt diversen, teilweise großen Schwankungen, Vorteile hat jeder Sachverständige der die aktuelle Marktlage richtig einzuschätzen weiß und evtl. auch wer zuvor als Immobilienmakler gearbeitet hat. Im allgemeinen ergeben sich die Bodenrichtwerte aus den Gutachterausschüssen, wo Auswertungen von Grundstücksverkäufen der Vergangenheit zugrunde liegen.
Das Gutachten ist also in jedem Fall eine gute Orientierungshilfe, auch die eventuellen Mängel sollten aus dem Gutachten hervorgehen.

Den Verkehrswert ermittelt der Gutachter über mehrere parallele Bewertungsmethoden:

  • Vergleichswertverfahren

Der Sachverständige greift auf eine Kaufpreissammlung zurück oder er vergleicht mit ähnlichen Objekten. Da die Objekte häufig recht verschieden sind, bewertet er Abweichungen individuell mit Zuschlägen oder Abschlägen.

  • Sachwertverfahren

Der Gutachter errechnet den umbauten Raum des Gebäudes, auf Basis der Daten des statistischen Bundesamtes für die Herstellungskosten ermittelt er die Herstellungskosten zum aktuellen Datum. Abgezogen werden Altersabnutzung und Abschläge für mögliche Instandsetzungen. Die Schwierigkeit besteht darin, dass der Immobilienmarkt nicht unbedingt das hergibt, was der Eigentümer nach seinen individuellen Vorstellungen erbauen ließ.

  • Ertragswertverfahren

Aufgrund der erzielbaren Miete oder Pacht errechnet der Gutachter die Bruttojahreserträge. Abgerechnet werden Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Die Jahresnettomiete wird über einen Vervielfältiger zum Ertragswert hochgerechnet. Die zugrundegelegte Miete muss nicht mit der derzeit tatsächlichen gleich sein. In der Regel basiert die erzielbare Miete auf dem Mietspiegel.

Der Gutachter entscheidet, über die Relevanz der jeweiligen Berechnungsmethode die anderen Berechnungen sind zur Überprüfung des errechneten Wertes meist ebenfalls durchgeführt worden.


Strategie beim Bieten

Eine richtige Bietstrategie gibt es eigentlich nicht, man sollte jedoch einiges berücksichtigen:

  • Setzen Sie sich vorab ein konkretes Limit für Ihr Maximalgebot, dies kann durchaus auch über dem Verkehrswert liegen, z.B. weil Ihnen das Objekt bekannt ist o.ä
  • Beachten Sie den Wert der zu übernehmenden Rechte
  • Das Verkehrswertgutachten bietet sicherlich eine Grundlage für die eigene Bewertung es ist jedoch unverbindlich und Sie haben gegen den Gutachter keine Ansprüche
  • Bieten Sie in unregelmäßigen zeitlichen und wertmäßigen Abständen
  • Banken bzw. deren Mitarbeiter, und sind sie noch so freundlich, sind wirtschaftliche Gegner. Die Gläubiger haben stets Interesse an einem möglichst hohen Gebot, sie befriedigen aus dem Erlös der Versteigerung die eigenen Forderungen gegenüber dem Schuldner
  • Der Rechtspfleger ist neutral, seine Aufgabe ist es das Objekt meistbietend zu veräußern. Er wird jedoch Fragen zum Verfahren und dem Objekt ausführlich, neutral und verständlich beantworten, sofern er dazu in der Lage ist
  • Tipps darf und wird der Rechtspfleger jedoch nicht weitergeben, denn den Vorteil, den einer durch seine Hilfe hat, ist vielleicht zum Schaden eines dritten und der Rechtspfleger hätte seine Pflicht zur Unparteilichkeit des Gerichts verletzt
  • Seien Sie pünktlich, da zu Beginn des Termins viele Informationen bekannt gegeben werden