Покупка квартиры, сданной в аренду. Доход с аренды:

Согласно статистике только 43% жителей Германии проживают в собственном жилье (по Берлину только 12%). Остальные снимают жилье в аренду. Причиной тому является как доступный уровень арендных плат, так и защищенность прав арендаторов немецким законодательством.

Арендная плата и доход с аренды

В Германии существует два понятия арендной платы: горячая аренда (Warmmiete) и холодная аренда (Kaltmiete).
Горячая аренда состоит из холодной аренды + коммунальные услуги (Nebenkosten), т.е. полная сумма арендной платы, которую оплачивает арендатор. Размер горячей аренды, как правило, интересует арендатора, т.к. эту сумму он должен оплачивать владельцу квартиры.
Холодная аренда является арендной платой за вычетом коммунальных услуг. Размер данной арендной платы интересует владельца недвижимости, т.к. коммунальные услуги оплачиваются им далее домоуправлению, а холодная аренда остается у него на руках.
Из холодной аренды владелец недвижимости должен оплатить услуги домоуправления (Hausverwaltung), а также делать ежемесячные взносы в коммунальную кассу (Instandhaltungsrucklage). В каждом доме размер данных платежей разный, но в среднем около 50 евро в месяц.
Общая сумма расходов по квартире, т.е. коммунальные услуги + домоуправление + коммунальная касса, имеет название жилая плата (Hausgeld, Wohngeld).
Подробнее о расходах на содержание недвижимости.

Чистый доход с аренды можно рассчитать двумя способами: горячая аренда минус жилая плата или холодная аренда минус расходы на домоуправление и коммунальную кассу.

Расторжение договора аренды

Почти все договоры аренды в Германии заключаются на неограниченный срок с правом расторжения согласно законодательству Германии. Это означает, что арендатор проживает в квартире так долго, сколько ему пожелается, если владелец недвижимости не решит использовать ее для собственного проживания. В случае необходимости выселения арендатора, владелец должен направить в его адрес специальное уведомительное письмо, в котором он информирует арендатора о своих намерениях лично проживать в квартире и просит его покинуть квартиру в течение определенного срока. Согласно законодательству Германии, если арендатор проживает в квартире менее 8 лет, то ему предоставляется срок на выселение 3 месяца. Если же арендатор проживает в квартире более 8 лет, то на выселение ему дается 9 месяцев.
По желанию владельца договор аренды может быть заключен на определенный срок. В этом случае договор теряет силу по истечении указанного срока, после чего арендатор должен покинуть квартиру.

Повышение арендной платыy

Согласно немецкому законодательству арендная плата может повышаться не более, чем на 20% за три года. Таким образом государством поддерживается уровень арендных плат и защищаются права арендаторов. Исключениями могут служить случаи, когда в квартире был проведен качественный ремонт или же были улучшены жилищные условия. Но в тоже время арендная плата не должна превышать актуальный уровень рыночных цен на аренду в том же районе, в доме и квартире такого же качества.
Если же после выселения прежнего арендатора заключается новый договор аренды с новым арендатором, то в этом случае владелец имеет право поднять арендную плату до уровня рыночных цен на аренду в данном районе.

Просмотр квартир с арендаторами перед покупкой

Как правило, просмотр квартир, сданных в аренду, невозможен. Права арендаторов защищены немецким законодательством. Арендаторы вправе никого в квартиру не впускать за исключением самого владельца не чаще 3 раз в год по предварительному согласованию. В очень редких случаях просмотр все-таки возможен при предварительном согласовании в письменной форме даты и времени просмотра, а также получении разрешения арендатора.

Сдача Квартиры в аренду

При сдаче квартиры в аренду взаимные обязательства жильца (Mieter) и владельца квартиры (Vermieter) регламентируются договором аренды (Mietvertrag). Коммунальные расходы, а также воду, отопление и электроэнергию оплачивает арендатор. Как правило, жилец также отвечает за устранение мелких неисправностей (например, ремонт крана на кухне или выключателя в спальне), а более серьезные проблемы из области сантехники или электрики устраняются за счет владельца.

Стандартный договор аренды (Mietvertrag) является бессрочным, но как арендатор, так и собственник квартиры могут его расторгнуть (Kuendigung). Обычно жилец при подписании договора выплачивает владельцу квартиры гарантийный залог (Kaution) в размере трехмесячной арендной платы. Залоговая сумма хранится на специальном счету. Эта сумма гарантирует владельцу недвижимости возмещение потерь в случае задержки арендатором оплаты или покрытия затрат по ремонту поврежденных жильцом за время проживания частей квартиры. Если жилец выехал из квартиры и владелец не имеет претензий по состоянию квартиры, то залог возвращается арендатору.
Доходы, со сдачей в аренду приобретенную недвижимость:

В больших городах Германии арендная плата за новую квартиру площадью 70-80 кв.м. составляет в среднем 700-800 евро в месяц. Арендная плата за 1 кв.м. жилой площади в новых домах составляет в Берлине - 8 евро в месяц. Каждый владелец имеет право сдавать недвижимость в наем. Для этого необходимо заключить договор аренды (Mietvertrag) с арендатором недвижимости. Такие договора заключаются сроком от 1 года и больше. Арендатор выплачивает страховую сумму (Kaution) из расчета 2-3-х месячной арендной платы владельцу объекта. Этот залог гарантирует владельцу возмещение потерь в случае неплатежеспособности арендатора или покрытия затрат на ремонт объекта после расторжения договора аренды. Kaution. В договоре аренды указывается ежемесячная оплата, Kaution, Nebenkosten (дополнительные расходы, т.е. оплата уборки мусора, освещение подъезда, пользование лифтом и т.д.). Если в договоре аренды указано, что объект сдается отремонтированным, то после расторжения договора арендатор обязан сдать объект в том же состоянии. В противном случае, владельцем используется Kaution для оплаты ремонта. При отсутствии претензий владелец возвращает Kaution (залоговую сумму) в установленном порядке. Германия является страной с высокой социальной защищенностью. За людей, не имеющих постоянного дохода, платит государство. Поэтому всегда существует спрос на аренду жилья.

Квартплата - это сумма, которую квартиросъемщик ежемесячно платит хозяину квартиры. Она также называется "Kaltmiete". Дополнительно оплачиваются коммунальные услуги (Nebenkosten), например, вывоз мусора, уборка улицы и дома, отопление и водоснабжение. Ежемесячная общая стоимость проживания в квартире называется "Warmmiete". Некоторые платежи за коммунальные услуги, например, отопление, зависят от расхода конкретного квартиросъемщика, другие же рассчитываются на всех жильцов дома в соответствии с размером квартиры. Оплата электроэнергии, телефона и газа производится не через хозяина, а напрямую предприятиями электро- и газоснабжения и т.п., с которыми следует заключить соответствующие договоры. Ежемесячная сумма коммунальных платежей не изменяется в течение года. Раз в год квартиросъемщик получает точный расчет расхода за год. При перерасходе он должен доплатить, в случае экономии он получает деньги обратно.

Квартиросъемщик обязан сообщить хозяину о намерении съехать с квартиры в определенные сроки. Они указываются в договоре о сдаче/найме квартиры и предписываются жилищным законодательством. В случае бессрочных договоров обычно следует предупреждать о выезде за 3 месяца. Хозяин не имеет права беспричинно попросить жильцов освободить квартиру (защита квартиросъемщика). В случае возникновения конфликта рекомендуется получение юридической консультации.
Квартирант платит собственнику жилья ежемесячную арендную плату (Kaltmiete), которая для недорогих квартир составляет порядка 5 евро за 1 кв. м. Средняя арендная плата в Берлине выросла с 5,90 евро за 1 кв. м в первой половине 2007 года до 6,05 евро за 1 кв. м в первой половине 2008 года.