Процесс оформления покупки недвижимости

Общие положения:

Недвижимость в Германии может быть приобретена как на частное, так и на юридическое лицо. Иностранцы имеют равные права с гражданами Германии и могут без всяких ограничений приобретать как жилую, так и коммерческую недвижимость, включая памятники архитектуры. Для покупки потребуется только действующий загранпаспорт и денежные средства. Согласие супруги или супруга не требуется. При этом возможно оформление договора купли-продажи на двух и более лиц.

Любая недвижимость в Германии зарегистрирована в Реестре собственников Поземельной книге (Grundbuch), где можно проследить всю историю квартиры и получить полную информацию о владельце недвижимости, точной площади земли и построек, наличии подвала/гаража, закрепленных за данным объектом, а также о возможных обременениях и задолженностях со стороны владельцев.

Для продажи любого объекта недвижимости продавец обязан предоставить государственному нотариусу актуальную выписку из Поземельной книги, на основе которой составляется договор купли продажи

Благодаря прозрачной и четкой схеме оформления сделки, проходящей под строгим контролем нотариуса, покупатели могут быть уверены, что приобретают в частную собственность объект чистый от обременений, задолженностей и прав третьих лиц.

Процедура оформления покупки недвижимости:

1) Подбор недвижимости

Наша компания предоставляет широкий выбор объектов недвижимости на территории Германии. В случае, если подходящего объекта нет в нашей базе данных, наша компания займется подбором недвижимости по заданным критериям.

2) Резервация выбранного объекта недвижимости

После выбора подходящего объекта недвижимости осуществляется его резервация с целью снятия с рынка продаж и начала оформления документов на покупку. Резервация объекта происходит путем внесения предоплаты, что доказывает серьезность намерений покупателя. Как правило, предоплата вносится в размере комиссионных маклера, после чего объект резервируется за покупателем как со стороны нашей фирмы, так и со стороны продавца и больше никому не предлагается. Между клиентом и нашей компанией заключается договор о предоплате и на нашем сайте ставится отметка о резервации того или иного объекта.

3) Подготовка предварительного договора купли-продажи

Сразу после резервации государственному нотариусу передаются документы по объекту недвижимости: выписка из Поземельной книги (Grundbuchauszug), протокол раздела здания (Teilungserkl?rung), договор аренды (Mietvertrag) (если имеется). Нотариусом составляется предварительный договор купли-продажи на данный объект недвижимости. Мы пересылаем данный договор клиенту с информативным переводом на русский язык для ознакомления.

4) Подписание договора купли-продажи

Покупатель имеет две опции: лично присутствовать на подписании договора купли-продажи или выдать доверенность своему представителю или нашей компании на подписание договора от его имени.

Если клиент приезжает лично на подписание договора, но не владеет немецким языком на должном уровне, то в этом случае нами приглашается присяжный переводчик, который будет синхронно переводить текст договора, зачитываемый нотариусом.

Если клиент не может лично присутствовать на подписании договора, то в этом случае им составляется доверенность у любого нотариуса (в Германии или в своей стране) на родном языке по образцу, предоставленным нашей компанией. Затем доверенность апостилируется в Министерстве юстиции страны ее составления и переводится на немецкий язык заверенным переводчиком. Данная доверенность будет служить приложением к договору купли-продажи.

После подписания оригинал договора купли-продажи высылается клиенту по почте.

5) Выполение предпосылок для оплаты покупной цены

После подписания договора купли-продажи нотариус производит предварительную регистрацию покупателя в земельном реестре в качестве владельца.

Для этого должны быть выполнены следующие предпосылки:
1. продавец должен стереть за свой счет все долги по квартире
2. покупатель должен оплатить разрешение управляющего на вступление в сообщество владельцев (если оно требуется)
3. в поземельную книгу должна быть занесена предварительная запись о покупателе в качестве нового владельца (Vormerkung)

6) Оплата покупной суммы

После выполнения вышеуказанных условий наша компания, выступающая от имени клиента, получает от нотариуса письмо-уведомление о выполнении всех предпосылок для осуществления оплаты покупной цены по квартире. Мы в свою очередь высылаем данное письмо покупателю, на основании которого, а также на основании договора купли-продажи (который клиент будет уже иметь на руках) путем банковского перевода производится оплата покупной цены напрямую на счет продавца или на трастовый счет нотариуса, который открывается по желанию клиента.

7) Перерегистрация прав собственности

Продавец проинформирует нотариуса о поступлении покупной цены на его счет. После этого нотариус подает заявку в поземельный суд на замену предварительной записи в Поземельной книге о новом владельце на окончательную. Переход прав собственности и передача квартиры назначается, как правило, на 1-е число месяца для облегчения перерасчетов по коммунальным платежам и арендной плате (с случае сдачи в аренду). С переходом прав собственности на покупателя переходят права и обязанности по данному объекту недвижимости. В случае покупки свободной квартиры происходит передача ключей. В случае покупки квартиры, сданной в аренду, ключи не передаются т.к. согласно немецким законам владелец сданной в аренду квартиры не имеет право иметь ключ, т.к. это затрагивает частную сферу арендатора.

8) Получение выписки из Поземельной книги

После перерегистрации прав собственности новый владелец вправе запросить в поземельном суде выписку из Поземельной книги, которая наряду с договором купли-продажи является важным документом собственности и которая понадобится для последующей продажи недвижимости.